Εισόδημα από Ενοίκια Ακινήτων στην Κύπρο: Τι Πρέπει να Γνωρίζετε

Αν διαθέτετε ακίνητο στην Κύπρο και το εκμισθώνετε, είναι σημαντικό να κατανοήσετε τις φορολογικές σας υποχρεώσεις. Οι κανόνες διαφέρουν ανάλογα με το αν πρόκειται για βραχυχρόνια μίσθωση (π.χ. Airbnb, Booking.com) ή μακροχρόνια μίσθωση (παραδοσιακή ενοικίαση).

Α. Βραχυχρόνια Μίσθωση (Airbnb, Booking.com κ.λπ.)

Ορισμός
Παρόλο που η κυπριακή φορολογική νομοθεσία δεν δίνει ακριβή ορισμό, η Εγκύκλιος 10/2023 διευκρινίζει ότι βραχυχρόνια μίσθωση ισχύει όταν:

• Το ακίνητο ενοικιάζεται μέσω διαδικτυακών πλατφορμών,

• Οι μισθώσεις είναι σύντομης διάρκειας,

• Υπάρχει εναλλαγή ενοικιαστών.
  Η πληρωμή των λογαριασμών κοινής ωφελείας από τον ιδιοκτήτη (ρεύμα, νερό, ίντερνετ) θεωρείται ένδειξη βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Α.1 Φόρος Εισοδήματος (ΦΕ)

• Αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματική δραστηριότητα.

• Φορολογητέο εισόδημα = μικτό εισόδημα μείον επιτρεπόμενα έξοδα (συντήρηση, διαχείριση, λογαριασμοί, τόκοι δανείου).

• Αφορολόγητο όριο: €19.500.

• Εισόδημα άνω αυτού φορολογείται προοδευτικά με 20%–35%.

• Ιδιοκτήτες (κάτοικοι και μη) με εισόδημα > €19.500 υποχρεούνται σε ετήσια φορολογική δήλωση στην Κύπρο.

Α.2 Εισφορές στο Γενικό Σύστημα Υγείας (ΓεΣΥ)

• Εισφορά: 2,65% επί του φορολογητέου εισοδήματος, με ανώτατο όριο €180.000.

• Καταβάλλεται δύο φορές τον χρόνο (30 Ιουνίου & 31 Δεκεμβρίου).

• Ισχύει για κατοίκους και μη κατοίκους Κύπρου.

Α.3 Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ)

• Υποχρεωτική εγγραφή σε ΦΠΑ αν τα ετήσια έσοδα υπερβούν τις €15.600.

• Ο ιδιοκτήτης χρεώνει 9% ΦΠΑ στο ενοίκιο.

• Δυνατή προαιρετική εγγραφή (για επιστροφή ΦΠΑ σε δαπάνες όπως ανακαινίσεις).

• Υποβολή δηλώσεων ΦΠΑ κάθε τρίμηνο, με προθεσμία 40 ημερών.

Β. Μακροχρόνια Μίσθωση

Ορισμός
Συνήθως ισχύει όταν:

• Υπογράφεται συμβόλαιο μίσθωσης διάρκειας 12+ μηνών,

• Οι λογαριασμοί πληρώνονται από τον ενοικιαστή,

• Δεν εμπλέκονται πλατφόρμες διαδικτύου.

Β.1 Φόρος Εισοδήματος (ΦΕ)

Το φορολογητέο εισόδημα υπολογίζεται ως:

• Μικτό ενοίκιο μείον:

  • Σταθερή έκπτωση 20% (ανεξάρτητα από τα πραγματικά έξοδα),

  • Αποσβέσεις (33 έτη – εξαιρείται η αξία γης),

  • Τόκοι δανείου (αν υπάρχει χρηματοδότηση αγοράς).
    Οι φορολογικοί συντελεστές και υποχρεώσεις είναι οι ίδιοι με τη βραχυχρόνια μίσθωση.

Β.2 Εισφορές στο ΓεΣΥ

Όπως και στη βραχυχρόνια μίσθωση: 2,65% επί του φορολογητέου εισοδήματος.

Β.3 Έκτακτη Αμυντική Εισφορά (SDC)

• Επιβάλλεται σε φορολογικούς κατοίκους Κύπρου που είναι και domiciled.

• Συντελεστής: 2,25% αποτελεσματικά (3% επί του 70% του μικτού εισοδήματος).

✅ Συνοπτικά:

• Βραχυχρόνια μίσθωση = επιχειρηματική δραστηριότητα, με υποχρεώσεις σε Φόρο Εισοδήματος, ΓεΣΥ και πιθανώς ΦΠΑ.

• Μακροχρόνια μίσθωση = παθητικό εισόδημα, με υποχρεώσεις σε Φόρο Εισοδήματος, ΓεΣΥ και (για κατοίκους Κύπρου με domicile) SDC.